Wohn- und Baupaket – Teil 3, Änderungen im Gerichtsgebührengesetz im Überblick

Einleitung:
Im Zuge des Wohn- und Baupakets der Bundesregierung wurde eine neue Maßnahme eingeführt, um den Erwerb von Wohnimmobilien für die eigene Nutzung zu unterstützen. Eine zentrale Komponente dieses Pakets ist die Gebührenbefreiung für bestimmte Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Errichtung einer Wohnstätte. Im folgenden Beitrag werden die Details und Voraussetzungen dieser Gebührenbefreiung näher beleuchtet.

Hintergrund:
Das Ziel dieser Maßnahme besteht darin, die Anschaffung von Wohnimmobilien zu fördern, um dem dringenden Wohnbedürfnis vieler Bürgerinnen und Bürger gerecht zu werden. Dabei werden sowohl die Eintragung zum Erwerb von Eigentums- oder Baurechten als auch die Eintragung von Pfandrechten zur Besicherung von Krediten, die zum Erwerb oder zur Sanierung einer solchen Liegenschaft aufgenommen werden, von Gebühren befreit.

Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung:
Die Gebührenbefreiung tritt nur unter bestimmten Voraussetzungen ein, die kumulativ vorliegen müssen:

1. Das Rechtsgeschäft muss entgeltlich sein und nach dem 31. März 2024 geschlossen worden sein. Damit sind z.B. Erbschaften und Schenkungen nicht von der Gebührenbefreiung umfasst, da es sich hierbei um unentgeltliche Rechtsgeschäfte handeln würde.

2. Der Antrag auf Eintragung des jeweiligen Rechts muss zwischen dem 30. Juni 2024 und dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingehen. Die Gebührenbefreiung gilt somit mit wenigen Ausnahmen nur für 2 Jahre.

3. Das betreffende Gebäude oder Bauwerk muss der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers dienen.
Das Wohnbedürfnis ist dringend, wenn der Eintragungswerber die neue Wohnstätte als Wohnung verwenden will und dabei die bisherige Wohnstätte aufgibt. Um die Gebührenbefreiung zu erhalten, müssen hierfür bestimmte Nachweise erbracht werden, darunter eine Bestätigung der Meldung des Hauptwohnsitzes an der Liegenschaftsadresse sowie der Nachweis, dass Wohnrechte an einer bisher genutzten Wohnstätte aufgegeben wurden. Diese Nachweise müssen entweder gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag, wenn die Wohnstätte bereits bezogen wurde, ansonsten innerhalb von drei Monaten ab Übergabe (im Fall des Erwerbs einer bezugsfertigen Wohnstätte) oder Fertigstellung der Wohnstätte (im Fall einer erst zu errichtenden oder zu sanierenden Wohnstätte), längstens aber innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung beim Grundbuchgericht erbracht werden. Andernfalls entfällt die Gebührenbefreiung.

4. Bei der Befreiung von Pfandrechten muss der aufgenommene Betrag zu mehr als 90 % für den Erwerb oder die Sanierung der Liegenschaft oder des Bauwerks verwendet worden sein. Die Kreditsumme darf also nur zum Erwerb jener Liegenschaft aufgenommen werden, auf der sich das Wohngebäude befindet oder errichtet werden soll, und es darf nur die Errichtung oder Sanierung des auf der erworbenen Liegenschaft befindlichen Wohngebäudes damit finanziert werden. Es soll nicht schaden, wenn bis zu einem Zehntel der Kreditsumme für andere Zwecke aufgenommen wird, also zB nicht ausschließlich die Kosten des Erwerbs einer bestehenden Wohnung finanziert werden, sondern auch Einrichtungsgegenstände. Da in der Regel aus dem Kreditvertrag nicht ohne Weiteres ersehen werden, für welche Zwecke der durch die Hypothek zu sichernde Betrag aufgenommen wurde, soll der Nachweis, dass der Kreditbetrag zum Erwerb oder zur Schaffung des Wohnraums aufgenommen wurde, durch eine Bestätigung der Bank erbracht werden.

5. Die Gebührenbefreiung muss in der entsprechenden Eingabe oder Zahlungsaufforderung ausdrücklich in Anspruch genommen werden.

„Luxusimmobilien“
Die Gebührenbefreiung soll nur bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro gelten.
Für einen Liegenschaftswert oder einen Pfandbetrag, der darüber liegt, wird Gebühr fällig. Wenn allerdings die Bemessungsgrundlage sogar mehr als 2 Millionen Euro beträgt („Luxusimmobilie“), besteht überhaupt keine Gebührenbefreiung mehr, also auch nicht für den Teil der unter 500.000 Euro liegt.

Zeitliche Befristung:
Die Gebührenbegünstigung soll für zwei Jahre, also bis zum 1. Juli 2026 gelten. An diesem Tag soll sie außer Kraft treten, allerdings soll weiterhin Gebührenbefreiung bestehen, wenn der Grundbuchsantrag vor dem 1. Juli 2026 bei Gericht eingelangt ist. Das bedeutet insbesondere, dass die Eintragung auch nach dem 1. Juli 2026 erfolgen kann, und der Bezug der Wohnstätte noch bis zu fünf Jahren nach der Eintragung nachgewiesen werden kann. Wird die Wohnsitznahme in dieser Zeit nicht nachgewiesen, dann kann die Gebühr auch nachträglich noch fällig werden. Diese Periode wird somit im Großen und Ganzen bis 1. Juli 2031 abgeschlossen sein. Wenn die Wohnsitznahme erst gegen Ende dieser Periode erfolgt, dann kann die Gebühr auch noch nachträglich fällig werden, wenn der Wohnsitz innerhalb weiterer fünf Jahre wieder aufgegeben wird.

Fazit:
Die Gebührenbefreiung im Rahmen des Wohn- und Baupakets bietet eine wichtige finanzielle Entlastung für Wohnungskäufer:innen. Fallstricke können sich bei den zu erbringenden Nachweisen ergeben. Wird auf diese vergessen, kann das nachträglich äußerst teuer werden. Böse Überraschungen können sich auch ergeben, wenn der neue (der Gebührenbefreiung unterliegende) Wohnsitz nicht lange genug aufrecht erhalten wird. Es ist daher entscheidend, alle Anforderungen und Fristen genau zu beachten, um die Gebührenbefreiung in Anspruch zu nehmen und zu behalten.